在保加利亚买了房，每年要交什么税？出租要怎么报税？几年后卖掉要不要交资本利得税？保加利亚的房产税负整体不高，但分为“市政府收的地方税”和“国税局（NRA，nap.bg）收的所得税”两套体系，外国人和本国居民的待遇也不完全一样。本文按 2026 年最新规则，梳理房产持有、出租和出售各环节的税费，并提示 2027 年可能的变化。
两套体系：地方税和个人所得税
- 地方税（市政府征收）：依据《地方税费法》（ZMDT），包括年度房产税、生活垃圾费、购房时的取得税。税率由各市议会在法定区间内确定，每个城市不同。
- 个人所得税（国税局 NRA 征收）：租金收入、卖房收益按 10% 统一税率征收（个税和社保详见本站另一篇指南）。
买房时的公证费、登记费等一次性成本详见本站五城买房指南，本文聚焦“税”。
年度房产税：按税务评估值计
怎么算
- 税率区间：法定 0.01%–0.45%（即 0.1‰–4.5‰），由市议会每年确定。据 Innovires 整理，索非亚住宅的常见税率约为 1.875‰。（此税率来自 Innovires 律所网站，未与索非亚市政府决定原文核对，截至 2026 年 10 月，请读者以索非亚市议会当年公布的税率为准。）
- 计税基础：住宅按“税务评估值”计，而不是市场价。评估值依据《地方税费法》附件 2，按地段、类型、面积、结构、建成年份、折旧和市政配套计算，通常比市场价低 3–5 倍，所以实际税额往往只有每年几十到一两百欧元。非住宅物业按账面原值与评估值中较高者计。
怎么交
- 申报：买房后 2 个月内向房产所在地市政府地方税部门申报（《地方税费法》第 14 条）。通过公证买房的，公证处通常会把信息转给市政府，但建议自己核实。
- 缴纳：分两期，6 月 30 日和 10 月 31 日前各交一半。
- 提前缴纳优惠：4 月 30 日前一次性交清全年，可享 5% 折扣。
主要住所减免
登记为业主“主要住所”（现住址、用于自住）的房产，房产税减半；劳动能力丧失 50% 以上的业主可减 75%。需要另行提交申报和证明。外国业主若在该房产登记了地址并实际自住，可向市政府咨询是否适用。
生活垃圾费（TBO）：2026 年起改按“产生量”收
垃圾费是地方费用，过去多按房产评估值的千分比计。据 Innovires 介绍，自 2026 年 1 月 1 日起，法律要求按实际产生的垃圾量计算，可采用垃圾桶数量和容量、使用人数或称重等方式；部分城市仍在过渡期，采用“人数 + 评估值”的混合办法。具体收费标准以各市政府年度决定为准，通常和房产税一起在市政府缴纳。
出租收入怎么交税
税务居民
- 租金收入可先扣除 10% 的法定费用，余额按 10% 计税，实际税负约为租金的 9%。
- 按季度预缴（第四季度一般不预缴），次年 4 月 30 日前做年度申报、多退少补。
- 租给企业时，通常由承租企业代扣代缴预缴税款。
非税务居民
- 据 RSM 保加利亚，非居民个人的租金收入按毛收入 10% 一次性征税，不能扣除费用。（此项来自 RSM 保加利亚网站，该页面最近一次更新为 2024 年，请读者以国税局 nap.bg 最新规定为准。）
- 中国与保加利亚的税收协定按国际惯例，不动产所得由不动产所在国征税；在中国是否还需申报，按中国个人所得税规定处理。
做 Airbnb 等短租的，还涉及旅游住宿登记和旅游税，详见本站黑海度假公寓一文。
卖房：资本利得税和豁免条件
怎么算
应税所得 = 售价 − 有凭证的取得成本，若为正数，再扣除 10% 法定费用，按 10% 计税。实际税负约为增值部分的 9%。保留好购房合同、付款记录和装修发票很重要。
豁免条件（仅限保加利亚税务居民和欧盟/欧洲经济区居民）
- 每年出售一套住宅，且持有满 3 年以上，免税；
- 另外最多两处其他不动产（如土地、非住宅），每处持有满 5 年以上，免税；
- 继承、受赠或归还取得的房产，按《个人所得税法》不视为应税收入（但赠与本身可能涉及地方赠与税）。
中国读者要特别注意
上述豁免只适用于保加利亚税务居民和欧盟/欧洲经济区居民。如果你不是保加利亚税务居民（例如人在中国、只在保加利亚持有房产），卖房收益一般按 10% 最终预扣税缴纳，不享受 3 年/5 年豁免。是否构成保加利亚税务居民，看是否在一年内在保加利亚居住超过 183 天或生活重心在保加利亚，详见本站个人税指南。
取得税：买房时一次性缴纳
- 税率区间 0.1%–3%，由各市政府确定；据 Innovires，索非亚常见为 3%。（同样取自 Innovires 律所网站，未经索非亚市政府原文核实。）
- 计税基础为合同价与税务评估值中较高者。
- 由买方缴纳，一般在公证签约时通过公证处办理；没有完税证明，产权无法登记。
外国人持有房产的几点提醒
- 土地限制：非欧盟个人可直接持有公寓（建筑物），但一般不能以个人名义直接持有土地，常见做法是通过保加利亚公司持有带地房产，此时租金和卖房收益按公司税规则处理（公司开设详见本站 EOOD 指南）。
- 税号：外国人在保加利亚纳税需要外国人个人识别号（LNCh）或国税局税务号，可在公证、开户时一并办理。
- 代缴人：人不在保加利亚时，可委托当地会计或律师按时交税，避免滞纳金。
2027 年可能的变化
- 评估值上调：政府 2027 年预算草案提出上调房产税评估值，据 CMS 解读，2027 年上调 30%，到 2029 年累计翻倍，届时年度房产税将同步上涨；工会已要求对只有一套自住房的家庭重新考虑。
- 新房强制 VAT 登记：草案要求销售新建住宅的主体强制登记 VAT，影响从小开发商买新房的价格。
- 以上均为草案，需国民议会通过后生效，届时以 nap.bg 和各市政府公布为准（详见本站新闻）。
本文信息整理自文末所列官方网站与媒体报道，截至 2026 年 10 月。政策、价格和日期可能随时调整，请读者在办理前自行向官方渠道确认最新情况。
参考来源
- PwC Worldwide Tax Summaries：Bulgaria – Individual – Other taxes（2026-08-02 更新）
- PwC Worldwide Tax Summaries：Bulgaria – Individual – Income determination（2026-08-02 更新）
- Deloitte：Bulgaria Highlights 2026
- Innovires：Местни данъци и такси（2026）
- RSM Bulgaria：Direct holding of real estate
- CIJ.World：Bulgaria prepares property tax increases（2026-09-25）
- BTA：Tripartite Council Backs Proposed Tax Law Changes for 2027（2026-10-23）